赎楼业务介绍,现金赎楼流程及风险点

02
- July
2016
赎楼业务介绍,现金赎楼流程及风险点

一、赎楼简述

 

 赎楼,是指在二手房交易过程中,由第三方出资替卖方(房产出让方)归还银行贷款,解除房产抵押,赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多,常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外,其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。

 

 目前市场上的以现金赎楼居多,现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时,根据买方的申请,由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款,以便顺利办理房产过户的业务。

  

现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼:

 

 1、交易类赎楼:   目前,不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记,市民要想出售尚处于按揭期的住房,就必须到银行把余款付清,把房产证赎出,才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼,这种同一套房产变更借款人,变更抵押。

 

 2、非交易类赎楼   处于银行按揭贷款偿还期内的商品房,由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款,业主希望用该房产从银行获得更多的贷款,可以先将房产从银行赎出,然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款,这就是常说的“加按揭”,也需要赎楼。

 

 以上两种情况都需要先垫付一部分资金,付清银行按揭余款,即赎楼款。赎楼业务办理可以咨询我,何经理:185 2080 8178 另外,深圳有些银行是可以不赎楼,在原银行加按揭的。

 

 二、赎楼业务特点

 

 1、期限短,费率按照单笔收取   根据深圳房产交易情况,现金赎楼关内一般可在10-20天内完成;关外时间稍长,一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多,所以一般借款人拿到银行的授信批复,放款机构才进行放款,并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日,时间长短上比较固定。   目前现金赎楼收费标准为:   ●使用现金20天以内,费率为1.5%;   ●使用现金超过20天,但在1个月内的,费率为2%;   ●使用现金超过1个月,以后每增加15天增加1.0%

 

 2、风险较低   现金赎楼业务由于有真实交易背景,金额较小,期限较短,只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封,几乎没有风险,只要做好过程控制风险就完全可控。因此,对于一家放款机构而言,现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务,以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。

 

 3、强调过程控制   为了有效控制风险,放款机构需专门跟进业务办理,在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租,放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用,专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途,监督业务办理的整个过程。

 

 4、业务来源较多依赖房产中介   赎楼一般为短期,且业务很容易受市场房价决定。因此,对于放款机构来讲,利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作,因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系,也有利于降低风险。

 

 三、赎楼业务流程及风险点

 

 (一)业务流程

  

流程参与人员办理要求   合作机构发出业务申请风控部负责人通过微信群、QQ群进行业务发布   风险管理部接单,去银行核查是否存在此单,进行借款人资信调查调查员查验《业务递交标准》资料齐全,确定贷款期限   借款人全权委托调查员办理赎楼业务调查员审核资料(原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件)   通过核查,上标;资金募集齐全,放款法务人员、上标员法务人员审核资料的完整性,发标募集全资金然后放款至赎楼账户。   提交还款凭证给平台   与原银行解除抵押登记手续财务部、担保机构、借款人、调查员公证书、房产证   新银行办理抵押登记   银行放款于指定账户调查员或业务员平台业务员控制银行账户,关注资金进账情况   P2P公司提取资金并回款于投资人财务人员、银行平台收取银行放款,扣除售楼费用等,回款给投资人。

 

 (二)风险点   赎楼贷款周期较短,一般在1个月内,资金用途明确,且容易监控,风险比较小,业务相对保守,因此收益也相对较低,必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期,非常适合P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的一定的风险,例如房子被查封,新银行放款要求有明确资金去向等。

 

 二手房引发的争执主要有以下几种情况:   1、买方交了赎楼款,卖方不履行售楼及交房义务;   2、卖方当时购买房屋,只签订了商品房买卖合同,却未办理房产证,买房支付了赎楼款后,房产证却一直办不下来,买方的权利就得不到保障,时间一长,一旦楼价上涨,由于没有办理过户,卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人,让买房处于不利境地。   3、卖方恶意欺诈,把卖方交付的赎楼款挪为他用,而不交付给银行用于赎楼,导致买房利益受损。   4、房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。在业务办理的过程中,当房产从原银行解除抵押登记,房产证被赎回时,因借款人有其他纠纷或者存在其他债主,房产被查封,借款人无法再通过新银行办理抵押登记借款。

  

市场上对以上风险的控制措施非常成熟,可充分控制用于赎楼的账户密码,由平台派专人跟进业务操作,且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查,包括个人征信,法院的执行人情况等。

 

 关于银行要求受托支付

 

 受托支付是贷款资金的一种支付方式,指贷款人(依法设立的银行业金融机构)根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象,目的是为了减小贷款被挪用的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款,这时银行要求借款人进行受托支付。